- 房地產(chǎn)開發(fā)項目敏感性分析怎么做
- 房地產(chǎn)行業(yè)項目投資回報率如何計算
- 房屋建筑工程竣工驗收的步驟是什么
- 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的主要內容是什么
- 房地產(chǎn)開發(fā)貸款包括哪些方面
- 第三方評估機構有哪些
- 房地產(chǎn)公司面試常見問題及回答
- 房地產(chǎn)項目創(chuàng)意策劃方案綜合評價的方法研究
房地產(chǎn)開發(fā)項目敏感性分析怎么做
房地產(chǎn)投資項目敏感性分析（一）
房地產(chǎn)投資項目評價中的敏感性分析是分析投資項目經(jīng)濟效果的主要指標（如內部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對項目經(jīng)濟指標的影響很大，我們認為項目對該變量很敏感。在實際工作中，對經(jīng)濟效果指標的敏感性影響大的因素，要嚴格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步驟
敏感性分析一般按以下步驟進行：
1、確定影響因素
影響項目經(jīng)濟效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設期、建筑面積、租金、銷售價格等。
2、確定分析指標
作為敏感性分析的經(jīng)濟指標一般要和我們項目經(jīng)濟分析指標一致，常用的有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期等。
3、計算各影響因素在可能的變動范圍內發(fā)生不同幅度變動所導致的項目經(jīng)濟效果指標的變動效果，建立一一對應的關系，并用圖、表的形式表示出來
1、確定敏感因素，對方案的風險作出判斷
敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動態(tài)分析。
例：某公司準備開發(fā)一住宅，預計開發(fā)面積1萬平方米，開發(fā)固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預計售價1000元/㎡，銷售稅率5%，計算該項目的預期利潤并進行敏感性分析。
解：按盈虧平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)
該開發(fā)項目的預期利潤：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230萬元
按題意，要對預期利潤進行敏感性分析，此時分析指標是預期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預期利潤是假定其他參數(shù)都是確定的，但是實際上由于市場的變化，模型中的每個參數(shù)都會發(fā)生變化，使原來計算的預期利潤、盈虧平衡點失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個參數(shù)對預期利潤影響大、哪個參數(shù)影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。
對盈虧平衡分析中的利潤指標進行敏感性分析，主要研究與分析有關參數(shù)發(fā)生多大變化會使盈利轉為虧損、各參數(shù)變化時對利潤變化的影響程度、各參數(shù)變動時如何調整銷售量以保證原有目標利潤的實現(xiàn)等。
1、有關參數(shù)發(fā)生多大變化可使盈利轉為虧損
單價、單方變動成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會影響預期利潤的高低，并且當變化達到一定程度，就會使項目利潤消失，進入盈虧臨界狀態(tài)，使企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生質變。通過敏感性分析，可以提供能引起預期目標利潤發(fā)生質變時的各個參數(shù)變化的界限。
①單價的最小值
當開發(fā)利潤為0時，利用盈虧平衡公式可得
P×1×（1-5%）-600×1-120=0
P = 757.89元/㎡當售價降至757.89元，即單價降低24.2%，項目由盈利轉為盈虧平衡，如果進一步降低，則出現(xiàn)虧損。
②單方變動成本的最大值
單方變動成本上升會使項目利潤下降并逐漸趨近于0，此時的單方變動成本是該項目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0
U = 830元/㎡單方變動成本上升到830元，即單方變動成本上升38.3%時，該項目利潤降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也會使項目利潤下降，并逐步趨于0
1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0
C(F) = 350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時，該項目利潤降為0。
④銷售建筑面積的最小值
銷售面積的最小值，即盈虧臨界點的銷售量為
銷售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
說明如果銷售計劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項目的預期利潤降為0。
2、各參數(shù)變化對利潤變動的影響程度
各參數(shù)變化都會引起利潤的變動，但其影響程度各不相同，有的參數(shù)發(fā)生微小變化，就會使利潤發(fā)生很大的變化，說明利潤對這些參數(shù)的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數(shù)發(fā)生變化后，利潤的變動并不大，反應較遲鈍，稱其為不敏感性因素。
反映敏感程度的指標是敏感系數(shù)，計算公式為
敏感系數(shù) = 目標值變動百分比/參量值變動百分比
①單價的敏感程度
設單價增長20%，則P=1000×（1+20%）=1200元
按1200元計算，利潤=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（420-230）/230=82.6%
單價的敏感系數(shù)=82.6/20=4.13
結果說明：單價對項目利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4.13倍的速率隨單價變動。因此，提高單價是提高項目盈利最有效的手段，價格下跌也將是實現(xiàn)利潤的最大威脅，因為單價每降低1%，項目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對單價予以關注,不到萬不得以，不能輕言降價銷售。
②單方變動成本的敏感程度
設單方變動成本增長20%，則U = 600×（1+20%）=720元
按720元單方變動成本計算
利潤=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（110-230）/230=-52.2%
單方變動成本的敏感系數(shù)=-52.2/20=-2.61
計算結果表明，單方變動成本對利潤的影響程度要比單價小，單方變動成本每上升1%，利潤將減少2.61%。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感系數(shù)的絕對值大于1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。
③固定成本的敏感程度
設固定成本增長20%，則F（X）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本計算
利潤=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感系數(shù)=-10.43/20=-0.52
計算結果表明，固定成本對利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感系數(shù)的絕對值小于1，屬于不敏感因素。
④銷售量的敏感程度
設銷售量增長20%，則X = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡計算
利潤=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（300-230）/230=30.43%
銷售量的敏感系數(shù)=30.43/20=1.52
通過上述計算，表明影響開發(fā)公司預期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價，其次是單方變動成本，第三是銷售量，最后是固定成本。其中敏感系數(shù)為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數(shù)為負值，表明它與利潤反向增減。
敏感系數(shù)提供了各因素變動百分比和利潤變動百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤的值，為了彌補不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動百分比及相應的利潤值。
單因素變動敏感分析表
利潤變動百分比因素
-20%
-10%
0
+10%
+20%
單 價40135230325420
單方變動成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
銷 售 量160195230265300
一般各因素變動百分比通常以±20%為范圍，便可以滿足實際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。
列表法的缺點是不能連續(xù)表示變量之間的關系，為此又可以用敏感分析圖來表示。
圖中橫軸代表單方變動成本、固定成本、銷售量、單價等各因素變動百分比，縱軸代表利潤。以單方變動成本為例，根據(jù)原來的目標利潤點（0、230）和單方變動成本變化后的點（+20%、110），畫出單方變動成本線，這條直線反映單方變動成本不同變化水平時所對應的利潤值和利潤變動百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。這些直線與利潤線的夾角越小，對利潤的影響越大，說明對利潤的敏感程度越高。
房地產(chǎn)行業(yè)項目投資回報率如何計算
房地產(chǎn)屬于實業(yè)的范疇，一般認為通貨膨脹對實業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產(chǎn)的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”，有時還會超出通貨膨脹幾個百分點。而且房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地產(chǎn)是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利大、風險小的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。在當前股市火暴的情況下，不少市民冷靜地選擇了房產(chǎn)投資。“理財幫手”短信平臺近日收到不少讀者發(fā)來的短信，咨詢投資房產(chǎn)應注意哪些問題。就此，理財專家作了分析和解答。1. 個人資金實力及租賃市場的分析
首先房產(chǎn)投資要有相當?shù)慕?jīng)濟實力作為后盾。購房的先期投入較大，而且如果投資采取出租的，則投資回收期相對較長，因此是否將房地產(chǎn)作為投資工具的選擇，要結合自身的經(jīng)濟實力進行分析。
其次在投資前要在對租賃市場調查的基礎上，對租賃市場有一定把握，避免投資的盲目性。投資者最看重的是資金回報率，房地產(chǎn)投資回報表現(xiàn)在租金回報和價格變動幅度上。市場價格主要受供求關系影響，所以，投資房地產(chǎn)最根本的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租賃市場的需求變動和價格走勢，來決定投資時機是否成熟。
2. 房產(chǎn)投資品種的選擇
目前可供個人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等。其中住宅投資較為活躍，在一些旺銷樓盤中，用于投資目的而購房的占到總量的40％左右，尤其在一些經(jīng)濟較為發(fā)達的城市，這一狀況更為顯著。這些經(jīng)濟發(fā)達的城市，是人才集中涌入地，租房的需求相對旺盛，大量的外來人口將帶來房屋租賃市場的繁榮，這就大大吸引了個人的房地產(chǎn)投資。
3. 購置投資型房產(chǎn)應注意的問題
作為投資用的房地產(chǎn)，在購置時要綜合考慮該項目開發(fā)商的實力、地點、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面問題。
項目的選擇：有的房屋雖然價格較高，但設計合理、質量優(yōu)良、配套完善等，可以給人較大的消費滿足，且今后仍有升值空間，這種項目應該說是投資的最佳選擇。
房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽和開發(fā)業(yè)績。特別是在購買期房時，更應弄清開發(fā)商的實力，能否按期竣工、準時交房。
地點的選擇：在一個城市中不同地點的房地產(chǎn)，往往需求差距很大，比如在各種公司集中的地方，對高檔公寓的需求就比較旺盛；另外開發(fā)比較成熟、交通便捷的地方，也常成為投資的首選。購買住宅也要選擇已形成或即將形成一定居住氛圍的地區(qū)。
周邊環(huán)境的考察：作為投資，房屋所處環(huán)境直接影響到房屋將來的升值潛力，要關注未來該地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃如何。市政建設、交通狀況、人文環(huán)境，是決定樓盤投資價值的重要因素。租房者對房子的位置（主要是距工作地點的遠近）、公共交通、生活和娛樂配套條件的要求相對較高，尤其是外籍人士，人文環(huán)境特點往往處于決定性的位置，是否有適合這類人群特征的生活環(huán)境和服務設施常常是他們選擇居住地點的首要條件，價格問題反倒退居其次了。
房型的選擇：看看房間布局是否合理、功能是否完善，隔熱防雨設施是否可靠。戶型的選擇要分析求租市場，首先根據(jù)自己的經(jīng)濟實力，結合市場的供需情況選擇戶型。如近年小戶型獨領風騷。房地產(chǎn)的投資熱應該是小戶型熱銷的決定因素，這是因為一方面小戶型相對總面積較小，成交總額低，投資回報率高；另一方面，租賃市場需求量最大的也是小戶型。
物業(yè)管理：考察物業(yè)管理水平，詢問物業(yè)管理收費情況。物業(yè)管理狀況也是影響居住舒適程度和今后房屋升值的一個重要因素。物業(yè)管理及小區(qū)配套服務質量是房產(chǎn)增值的必要條件之一。物業(yè)管理水平如何除了表現(xiàn)在對設備日常維護之外，主要還在于對生活瑣事的服務中。物業(yè)管理好、配套服務全會使人產(chǎn)生情感上的留戀，在潛移默化之......
房屋建筑工程竣工驗收的步驟是什么
1、工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告必須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。（施工單位在工程竣工前，通知質量監(jiān)督部門對工程實體進行到位質量監(jiān)督檢查）。
2、建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。
3、建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單通知負責監(jiān)督該工程的工程監(jiān)督機構。
4、建設單位組織工程竣工驗收。
① 建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履行情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況；
② 審閱建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位提供的工程檔案資料；
③ 查驗工程實體質量；
④ 對工程施工、設備安裝質量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出總體評價，形成工程竣工驗收意見，驗收人員簽字。
參與工程竣工驗收的建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應報當?shù)亟ㄔO行政主管部門或監(jiān)督機構進行協(xié)調，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收。
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房地產(chǎn)開發(fā)貸款包括哪些方面
房地產(chǎn)開發(fā)貸款包括哪些方面?
第三方評估機構有哪些
第三方評估機構有受行政機構委托的研究機構、專業(yè)評估組織 (包括大專院校和研究機構)、中介組織、界、社會組織和公眾，特別是利益相關者參與等多種。2、第三方評估如何確保準確度：通過第三方考核平臺進行數(shù)據(jù)處理，運用常態(tài)化、標準化、信息化、大數(shù)據(jù)化的考核手段，最大限度保證考核結果的科學性、嚴謹性和可信度；可根據(jù)要求提供多樣化的數(shù)據(jù)報表及圖表；可按周、月、季等不同時間提供報表。1、何為第三方評估:“第三方評估”的概念是與績效管理、績效評估的概念聯(lián)系在一起的。在第三方評估中，“第三方”的“獨立性”被認為是保證評估結果公正的起點，而“第三方”的專業(yè)性和權威性則被認為是保證評估結果的公正的基礎。
房地產(chǎn)公司面試常見問題及回答
1.請做一下自我介紹一般人回答這個問題過于平常，只說姓名、年齡、愛好、工作經(jīng)驗，這些在簡歷上都有。其實，單位最希望知道的是求職者能否勝任工作。在做自我介紹時可以說說：最強的技能、最深入研究的知識領域、做過的最成功的事，主要的成就等，這些都可以和學習無關，也可以和學習有關，但要突出積極的個性和做事的能力，說得合情合理單位才會相信。2.你對薪資的要求?如果你對薪資的要求太低，那顯然貶低自己的能力；如果你對薪資的要求太高，那又會顯得你分量過重，公司受用不起。在回答時最好不要說具體的數(shù)字，以免與用人單位給出薪資相差太多；可以通過主觀的角度去說，比如：更看重的是企業(yè)文化與培養(yǎng)能力。3.談談你對加班的看法?實際上很多房地產(chǎn)企業(yè)在面試時都會問這個問題，并不證明一定要加班，只是想測試你是否愿意為公司奉獻。回答：如果是工作需要我會義不容辭加班，但同時，我也會提高工作效率，減少不必要的加班。
房地產(chǎn)項目創(chuàng)意策劃方案綜合評價的方法研究
一：作息時間
1.策劃部采取五天坐班工作制，時間為上午：8：30—11：30，下午2：00—5：30。
2.上班遲到10分鐘以上，罰款10元，30分鐘以上必須通知行政辦或負責人，否則，作為曠工處理，曠工一天扣除當天工資，一月兩次曠工扣半月工資，三次作開除處理。
3.請假，原則上必須提前通知，并將工作交接完畢，方可準假，嚴禁請霸王假。病假扣除當天工資的50%，事假扣除當天工資的100%。
4.外出人員必在留言處留言，違反三次以上，罰款10元—50元。
二：辦公環(huán)境
1.辦公室內必須保持整潔，用完工具書必須歸位，會議桌用完收拾干凈及板凳規(guī)位，工作桌面保持整潔，三次以上，罰款50元。
2.辦公室內嚴禁食零食（9：00以后不能吃早餐），與客戶交談不準爵口香糖，違者罰款20元。
3.設計人員下班之前必須關閉所使用的電腦、打印機、掃描儀等電源。最后離開辦公室的工作人員必須關畢所有電源、窗戶、空調等。否則，視情節(jié)嚴重性罰款20—50元。
4.上班時間工作人員穿戴整潔，配工號牌，嚴禁穿拖鞋上班。違者罰款50元。
5.辦公設施須人人愛護，保持潔凈。
三：例會
每周星期一作為策劃部例會時間，若遇特殊情況可作為調整。策劃部人員必須出席例會，到會工作人員必須做好筆記。每周會議內容提交總經(jīng)辦。
四：試用及轉正
策劃部員工試用期原則是1—3個月，工作能力表現(xiàn)突出的，可提前提出申請，由部門負責人對其工作能力、工作態(tài)度等方面作出客觀評述，由總經(jīng)理批準，方可轉正。
五：工作效率
凡是工作任務下達簽字認可后，必須按時完成（若遇特殊情況時間順延），逾期罰款20—200元。
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